Il primo semestre del 2025 ha visto i mercati subire un aumento massiccio delle tariffe doganali americane, un programma di deregolamentazione senza precedenti e piani di stimolo in Europa e negli Stati Uniti. Gli indici azionari globali hanno però rimbalzato dopo i minimi di aprile, tornando vicini ai loro massimi storici. Questo scostamento tra il rumore politico e la traiettoria degli attivi finanziari merita di essere scomposto per classe di attivi, poiché non tutte hanno reagito allo stesso modo.
Obbligazioni, azioni, immobiliare: traiettorie divergenti nel 2025
I mercati non formano un blocco omogeneo. La tabella qui sotto sintetizza la dinamica osservata su tre grandi classi di attivi negli ultimi trimestri, secondo i dati disponibili nelle analisi di Columbia Threadneedle, JLL e Russell Investments.
| Classe di attivi | Tendenza recente | Segnale da monitorare |
|---|---|---|
| Azioni globali | Rimbalzo marcato dai minimi di aprile, livelli vicini ai massimi storici | Allargamento del gruppo di testa oltre le mega-capitalizzazioni tecnologiche |
| Obbligazioni (tassi) | Ciclo di abbassamento dei tassi d’interesse avviato, ma ritmo incerto | Nuovo regime obbligazionario di medio termine, rendimenti ancora attraenti su alcune scadenze |
| Immobiliare d’impresa | Ripresa selettiva sugli attivi prime (logistica, data center), volumi in aumento di circa 18 % su base annua in alcuni mercati globali | Liquidità transazionale risalita ma ancora inferiore ai ritmi pre-crisi |
Ciò che emerge è che la ripresa non è uniforme. Le azioni hanno rapidamente recuperato i loro livelli precedenti. Le obbligazioni offrono un contesto diverso rispetto agli ultimi dieci anni. L’immobiliare commerciale sta ripartendo, ma solo su segmenti molto mirati.
Per seguire queste evoluzioni nel corso delle settimane, le notizie su Full Invest dettagliano i movimenti per classe di attivi e gli arbitraggi possibili.
Nuovo regime obbligazionario: cosa cambia con il ciclo di abbassamento dei tassi
I siti di notizie borsistiche rimangono molto focalizzati sul CAC 40 e sugli indici americani. Il mercato obbligazionario, invece, sta attraversando una ricomposizione di medio termine che pochi flussi di informazione di massa dettagliano.
Columbia Threadneedle parla di un nuovo regime obbligazionario caratterizzato da rendimenti strutturalmente più elevati rispetto al decennio 2010-2020, combinato con un ciclo di abbassamento dei tassi d’interesse che si avvia. Questo regime non è un semplice ritorno alla situazione precedente.
Cosa implica per un portafoglio diversificato
Un investitore che aveva disertato le obbligazioni a favore delle azioni durante il periodo dei tassi zero si trova di fronte a un nuovo arbitraggio. Le obbligazioni tornano a essere una fonte di rendimento reale, non solo uno strumento di copertura.
Al contrario, il ritmo dell’abbassamento dei tassi rimane incerto. Le banche centrali devono fare i conti con pressioni inflazionistiche residue e politiche fiscali espansive da entrambi i lati dell’Atlantico. L’idea di un ritorno rapido a tassi vicini allo zero sembra scartata dalla maggior parte delle analisi disponibili.
Immobiliare d’impresa: la ripresa non riguarda tutti i segmenti
I dati JLL mostrano un aumento dei volumi di investimento diretto su alcuni mercati globali, ma questa ripresa è molto selettiva. Tre tipi di attivi concentrano la maggior parte della domanda:
- Uffici di altissima qualità in centro città, detti “prime”, la cui vacanza rimane bassa rispetto agli immobili secondari
- Logistica di alta gamma, sostenuta dalle esigenze del commercio online e dalle richieste di prossimità degli ultimi chilometri
- Data center, la cui domanda esplode con il dispiegamento delle infrastrutture legate all’intelligenza artificiale
Gli attivi secondari o mal posizionati rimangono in difficoltà. La distinzione tra immobiliare “core” e il resto del mercato non è mai stata così marcata.
Liquidità transazionale: un indicatore da non trascurare
La velocità di esecuzione delle transazioni immobiliari rimane inferiore ai ritmi osservati prima della crisi sanitaria.
Per un investitore in SCPI o in immobiliare non quotato, questo dato conta. Un mercato in cui le transazioni richiedono più tempo per concludersi significa tempi di uscita più lunghi e un premio di liquidità da integrare nel calcolo del rendimento.
Allargamento del mercato azionario oltre i giganti tecnologici
Russell Investments sottolinea un fenomeno che ha iniziato a materializzarsi: il gruppo di testa dei mercati azionari si allarga. La concentrazione estrema della performance su un pugno di mega-capitalizzazioni tecnologiche americane, caratteristica del 2023-2024, sembra attenuarsi.
I fondamentali hanno recuperato quasi completamente le perdite legate all’episodio tariffario di aprile. Le stime di crescita degli utili sono tornate a livelli vicini a quelli precedenti al “Giorno della liberazione”.
Al contrario, questo allargamento non significa che tutti i titoli beneficino dell’aumento. I mercati emergenti esposti alle tariffe doganali americane rimangono sotto pressione, e la selettività settoriale continua a essere un fattore di differenziazione fondamentale tra i portafogli.
Gestione attiva e flussi di capitale
In un mercato meno concentrato, la gestione attiva ritrova un terreno di gioco più favorevole. Quando cinque titoli sostengono l’intera performance di un indice, la gestione passiva domina meccanicamente. Quando la performance si diffonde, la selezione di titoli torna a essere un leva di sovraperformance misurabile.
I flussi di capitale riflettono questa evoluzione. L’interesse per le strategie diversificate, che includono obbligazioni e attivi reali, si è rafforzato rispetto alla concentrazione esclusiva sugli indici tecnologici.
Il mercato degli investimenti a metà 2025 si legge attraverso tre movimenti simultanei: un regime obbligazionario che offre nuovamente rendimento reale, un immobiliare commerciale in ripresa parziale solo sugli attivi di qualità, e mercati azionari che iniziano a premiare la diversificazione.
Il dato da ricordare rimane quello della liquidità immobiliare, ancora lontana dalla sua completa normalizzazione, che ricorda che la ripresa in corso non cancella tutte le restrizioni ereditate dagli anni recenti.