O mercado imobiliário francês em 2024 atingiu um nível de atividade raramente observado. Com menos de 750.000 transações no ano segundo o Conselho Superior do Notariado, a queda ultrapassa um terço em relação ao pico de 2021. As tendências imobiliárias deste ano não se resumem a uma simples correção de preços: elas revelam desequilíbrios estruturais entre oferta, demanda, custo do crédito e restrições regulatórias.
DPE de pequenas superfícies e imóveis mobiliados para turismo: os ajustes regulatórios silenciados
A atualidade imobiliária de 2024 foi amplamente comentada sob a perspectiva dos preços e das taxas. Um aspecto regulatório recebeu menos atenção, embora modifique concretamente o valor de certos bens.
Desde 1º de julho de 2024, um método de cálculo DPE adaptado para pequenas superfícies entrou em vigor. Os estúdios e pequenos imóveis, sistematicamente penalizados pela razão consumo/superfície do cálculo padrão, podem agora obter uma melhor classificação energética sem a realização de obras. Para os proprietários-locadores desse segmento, a reclassificação muda o jogo: um imóvel que passava de F para D escapa às proibições de locação progressiva.
Outro ponto técnico: a lei de 19 de novembro de 2024 impõe um DPE para os imóveis recém-propostos em mobiliado para turismo sujeito à autorização de mudança de uso. Este dispositivo visa diretamente as locações sazonais em áreas tensionadas. Os investidores posicionados na locação de curto prazo devem integrar esse custo de adequação, que não existia há um ano.
Acompanhando a atualidade imobiliária com Mon Projet Immo, essas evoluções regulatórias são detalhadas ao longo de sua implementação.
Transações imobiliárias em 2024: anatomia de um mercado em nível baixo
O mercado registrou um terceiro ano consecutivo de queda nas vendas. O primeiro semestre seguiu a continuidade da contração iniciada no final de 2022, enquanto o segundo semestre mostrou uma estabilização dos volumes.
As disparidades geográficas são marcantes. Essa heterogeneidade territorial sinaliza que a correção não segue um padrão nacional uniforme, mas reflete dinâmicas locais de preços e demanda.
Um sinal distinto da queda nas vendas merece atenção: a contração dos alvarás de construção. O mercado do novo viu as vendas de imóveis novos caírem cerca de metade e as ofertas recuarem de forma comparável. Menos alvarás emitidos hoje significa menos oferta disponível em dois a três anos, o que potencialmente prepara um gargalo na renovação do estoque.
Preços imobiliários e taxas de crédito: o casal determinante de 2024
Após uma queda nos preços de cerca de 4% em 2023 (média anual segundo o Conselho Superior do Notariado), a correção continuou em 2024 de forma mais moderada. A tendência é de estabilização em vez de uma nova queda generalizada, mesmo que algumas áreas permaneçam sob pressão.
Do lado do crédito, a diminuição gradual das taxas de juros restaurou parcialmente a capacidade de empréstimo das famílias, constituindo o principal alavancador de apoio à demanda no segundo semestre.
O raciocínio a ser considerado é o seguinte:
- A queda das taxas melhora a solvência dos compradores, mas não compensa integralmente o aumento acumulado desde 2022. Um tomador de 2024 financia ainda significativamente menos metros quadrados do que em 2021 com a mesma parcela.
- Os preços não caíram o suficiente para absorver o custo adicional do crédito na maioria das grandes metrópoles. O mercado permanece em fase de ajuste.
- Os vendedores que não revisaram seus preços para baixo veem seus bens estagnar. O prazo médio de venda se alongou no mercado antigo, o que indica um descompasso persistente entre os preços exibidos e os preços aceitos.
Regulamentação dos aluguéis: os limites sinalizados pelo Tribunal de Contas
A regulamentação dos aluguéis, estendida a várias aglomerações nos últimos anos, é objeto de uma avaliação crítica raramente abordada nas análises imobiliárias correntes. O Tribunal de Contas aponta dificuldades estruturais no dispositivo.
A representatividade dos dados coletados pelos observatórios locais de aluguéis permanece incerta. Os aluguéis de referência calculados nem sempre refletem a diversidade real dos mercados locatários, especialmente em bairros onde o estoque é muito heterogêneo em termos de padrão e superfície.
Os efeitos a médio prazo sobre a oferta locativa também são difíceis de medir. Uma regulamentação muito rígida pode desencorajar a locação de certos bens, o que acentua a tensão locativa em áreas já deficitárias. Para os investidores em locação, essa incerteza regulatória constitui um fator de risco a ser integrado no cálculo de rentabilidade.
Perspectivas 2025 para o mercado imobiliário francês
Vários barômetros convergem em um ponto: um patamar baixo parece ter sido atingido. A estabilização do segundo semestre de 2024 deixa entrever um reinício gradual dos volumes de transações em 2025, desde que a trajetória de queda das taxas se confirme.
Três variáveis determinarão o ritmo dessa recuperação:
- O nível das taxas de crédito no primeiro semestre de 2025 e a política monetária do BCE.
- A evolução do mercado de trabalho, o aumento das falências de empresas constituindo um fator de fragilidade para a demanda.
- O impacto concreto das novas restrições energéticas sobre a oferta de imóveis, tanto no antigo (proibições de locação de imóveis ineficientes energeticamente) quanto no novo (custo de construção incluindo as normas RE2020).
O mercado imobiliário de 2024 funcionou como um filtro. Ele afastou os compradores menos solventes, alongou os prazos de venda e forçou ajustes parciais de preços. A recuperação esperada em 2025 não será um retorno aos volumes de 2021, mas sim uma normalização gradual em torno de um novo patamar de equilíbrio entre preços, poder de compra imobiliário e restrições regulatórias.
