De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft een zeldzaam laag activiteitsniveau bereikt. Met minder dan 750.000 transacties in het jaar volgens de Hoge Raad van Notarissen, is de terugval meer dan een derde ten opzichte van de piek in 2021. De vastgoedtrends van dit jaar zijn niet slechts een eenvoudige prijscorrectie: ze onthullen structurele onevenwichtigheden tussen aanbod, vraag, kredietkosten en regelgeving.
DPE van kleine oppervlakten en toeristische verhuur: de stille regelgevende aanpassingen
Het vastgoednieuws van 2024 is voornamelijk vanuit het perspectief van prijzen en tarieven besproken. Een regelgevend aspect heeft minder aandacht gekregen, terwijl het de waarde van bepaalde eigendommen concreet verandert.
Sinds 1 juli 2024 is een berekeningsmethode voor DPE aangepast voor kleine oppervlakten in werking getreden. Studio’s en kleine woningen, die systematisch worden benadeeld door de verhouding verbruik/oppervlakte van de standaardberekening, kunnen nu een betere energieclassificatie behalen zonder dat er werkzaamheden hoeven te worden uitgevoerd. Voor verhuurders in dit segment verandert de herclassificatie de situatie: een woning die van F naar D gaat, ontsnapt aan de geleidelijke verhuurverboden.
Een ander technisch punt: de wet van 19 november 2024 vereist een DPE voor woningen die nieuw worden aangeboden als toeristische verhuur onderhevig aan wijzigingsvergunning. Dit systeem richt zich rechtstreeks op seizoensverhuur in gespannen gebieden. Investeerders die zich richten op kortetermijnverhuur moeten deze kosten voor naleving in hun overwegingen opnemen, die er een jaar geleden nog niet waren.
Door het vastgoednieuws te volgen met Mon Projet Immo, worden deze regelgevende evoluties gedetailleerd beschreven naarmate ze worden toegepast.
Vastgoedtransacties in 2024: anatomie van een markt op de bodem
De markt heeft een derde jaar op rij van dalende verkopen geregistreerd. Het eerste semester volgde de voortzetting van de krimp die eind 2022 begon, terwijl het tweede semester een stabilisatie van de volumes liet zien.
De geografische ongelijkheden zijn uitgesproken. Deze territoriale heterogeniteit geeft aan dat de correctie geen uniform nationaal patroon volgt maar lokale dynamieken van prijs en vraag weerspiegelt.
Een duidelijk signaal van de daling van de verkopen verdient aandacht: de krimp van de bouwvergunningen. De nieuwbouwmarkt heeft gezien dat de verkopen van nieuwe woningen met ongeveer de helft zijn gedaald en de te koop aangeboden woningen vergelijkbaar zijn teruggelopen. Minder vergunningen die vandaag worden verleend, betekent minder aanbod beschikbaar over twee tot drie jaar, wat potentieel een knelpunt voorbereidt voor de vernieuwing van de woningvoorraad.
Vastgoedprijzen en kredietpercentages: het bepalende paar van 2024
Na een prijsdaling van ongeveer 4% in 2023 (jaarlijks gemiddelde volgens de Hoge Raad van Notarissen), heeft de correctie zich in 2024 op een gematigder manier voortgezet. De trend is stabilisatie in plaats van een nieuwe algemene daling, hoewel sommige gebieden onder druk blijven staan.
Wat betreft de kredietzijde heeft de geleidelijke versoepeling van de rentevoeten de leencapaciteit van huishoudens gedeeltelijk hersteld, wat de belangrijkste steunfactor voor de vraag in het tweede semester vormt.
De redenering die moet worden gevolgd is als volgt:
- De daling van de rente verbetert de kredietwaardigheid van kopers, maar compenseert niet volledig de stijging die sinds 2022 is opgetreden. Een kredietnemer in 2024 financiert nog steeds significant minder vierkante meters dan in 2021 bij een gelijkblijvende maandlast.
- De prijzen zijn niet voldoende gedaald om de extra kosten van het krediet in de meeste grote steden te absorberen. De markt blijft in een aanpassingsfase.
- Verkopers die hun prijzen niet naar beneden hebben bijgesteld, zien hun eigendommen stagneren. De gemiddelde verkooptijd is in de bestaande woningen verlengd, wat wijst op een aanhoudende kloof tussen de weergegeven prijzen en de geaccepteerde prijzen.
Huurprijsregulering: de grenzen aangegeven door de Rekenkamer
De huurprijsregulering, die de afgelopen jaren is uitgebreid naar verschillende agglomeraties, ondergaat een kritische evaluatie die zelden in de gangbare vastgoedanalyses wordt opgenomen. De Rekenkamer wijst op structurele problemen binnen het systeem.
De representativiteit van de gegevens die door lokale huurobservatoria zijn verzameld, blijft onzeker. De berekende referentiekosten weerspiegelen niet altijd de werkelijke diversiteit van de huurmarkten, met name in wijken waar de woningvoorraad zeer heterogeen is qua niveau en oppervlakte.
De effecten op middellange termijn op het huur aanbod zijn ook moeilijk te meten. Een te strikte regulering kan de verhuur van bepaalde eigendommen ontmoedigen, wat de huurdruk in reeds tekortschietende gebieden vergroot. Voor investeerders in verhuur vormt deze regelgevende onzekerheid een risicofactor die in de rendementsberekening moet worden opgenomen.
Vooruitzichten 2025 voor de Franse vastgoedmarkt
Verschillende barometers komen overeen in één punt: een laag plateau lijkt bereikt. De stabilisatie van het tweede semester van 2024 laat een geleidelijke herstart van de transactievolumes in 2025 zien, op voorwaarde dat de daling van de rente zich bevestigt.
Drie variabelen zullen het tempo van dit herstel bepalen:
- Het niveau van de kredietrentes in het eerste semester van 2025 en het monetair beleid van de ECB.
- De ontwikkeling van de arbeidsmarkt, waarbij de stijging van het aantal faillissementen een kwetsbaarheidsfactor voor de vraag vormt.
- De concrete impact van de nieuwe energie-eisen op het woningaanbod, zowel in de bestaande voorraad (verhuurverboden voor thermische doorlekken) als in de nieuwbouw (bouwkosten die de RE2020-normen integreren).
De vastgoedmarkt van 2024 heeft gefunctioneerd als een filter. Het heeft de minst kredietwaardige kopers uitgesloten, de verkooptijden verlengd en gedwongen tot gedeeltelijke prijsaanpassingen. Het verwachte herstel in 2025 zal geen terugkeer zijn naar de volumes van 2021, maar eerder een geleidelijke normalisatie rond een nieuwe evenwichtsdrempel tussen prijzen, koopkracht en regelgevende beperkingen.
