Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 einen selten beobachteten Tiefpunkt erreicht. Mit weniger als 750.000 Transaktionen im Jahr laut dem Conseil supérieur du notariat ist der Rückgang im Vergleich zum Höchststand von 2021 um mehr als ein Drittel gestiegen. Die Immobilien-Trends in diesem Jahr beschränken sich nicht auf eine einfache Preiskorrektur: Sie offenbaren strukturelle Ungleichgewichte zwischen Angebot, Nachfrage, Kreditkosten und regulatorischen Einschränkungen.
DPE für kleine Flächen und möblierte Touristenunterkünfte: die regulatorischen Anpassungen, die unter den Tisch gefallen sind
Die Immobiliennachrichten von 2024 wurden überwiegend aus der Perspektive von Preisen und Zinsen kommentiert. Ein regulatorischer Aspekt erhielt weniger Aufmerksamkeit, obwohl er den Wert bestimmter Immobilien konkret verändert.
Seit dem 1. Juli 2024 ist eine DPE-Berechnungsmethode für kleine Flächen in Kraft. Studios und kleine Wohnungen, die durch das Verhältnis von Verbrauch zu Fläche in der Standardberechnung systematisch benachteiligt wurden, können nun ohne Renovierungsarbeiten eine bessere Energieklassifizierung erhalten. Für die Eigentümer-Vermieter dieses Segments verändert die Neubewertung die Situation: Eine Wohnung, die von F auf D eingestuft wurde, entgeht den schrittweisen Vermietungsverboten.
Ein weiterer technischer Punkt: Das Gesetz vom 19. November 2024 schreibt einen DPE für neu angebotene möblierte Touristenunterkünfte, die einer Genehmigung zur Nutzungsänderung unterliegen, vor. Dieses Regelwerk zielt direkt auf saisonale Vermietungen in angespannten Gebieten ab. Investoren, die auf Kurzzeitvermietungen setzen, müssen diese Kosten für die Einhaltung der Vorschriften einplanen, die vor einem Jahr noch nicht existierten.
Durch die Immobiliennachrichten mit Mon Projet Immo werden diese regulatorischen Entwicklungen im Laufe ihrer Umsetzung detailliert beschrieben.
Immobilientransaktionen im Jahr 2024: Anatomie eines Marktes am Tiefpunkt
Der Markt verzeichnete im dritten Jahr in Folge einen Rückgang der Verkäufe. Das erste Halbjahr setzte die bereits Ende 2022 eingeleitete Kontraktion fort, während das zweite Halbjahr eine Stabilisierung der Volumina zeigte.
Die geografischen Disparitäten sind ausgeprägt. Diese territoriale Heterogenität zeigt, dass die Korrektur keinem einheitlichen nationalen Muster folgt, sondern lokale Preisdynamiken und Nachfragestrukturen widerspiegelt.
Ein deutliches Signal für den Rückgang der Verkäufe verdient Aufmerksamkeit: die Rückgang der Baugenehmigungen. Der Neubau-Markt hat einen Rückgang der Verkäufe neuer Wohnungen um etwa die Hälfte erlebt, und die Verkaufsangebote sind vergleichbar zurückgegangen. Weniger erteilte Genehmigungen heute bedeuten weniger verfügbares Angebot in zwei bis drei Jahren, was potenziell einen Engpass bei der Erneuerung des Bestands vorbereitet.
Immobilienpreise und Kreditkosten: das entscheidende Paar von 2024
Nach einem Preisrückgang von etwa 4 % im Jahr 2023 (Jahresdurchschnitt laut dem Conseil supérieur du notariat) setzte sich die Korrektur im Jahr 2024 moderater fort. Der Trend geht zur Stabilisierung, anstatt zu einem neuen allgemeinen Rückgang, obwohl einige Gebiete weiterhin unter Druck stehen.
Auf der Kreditseite hat die schrittweise Lockerung der Leitzinsen die Kreditfähigkeit der Haushalte teilweise wiederhergestellt und stellt den Haupthebel zur Unterstützung der Nachfrage im zweiten Halbjahr dar.
Die zu beachtende Überlegung ist folgende:
- Der Rückgang der Zinsen verbessert die Bonität der Käufer, kompensiert jedoch nicht vollständig den seit 2022 angesammelten Anstieg. Ein Kreditnehmer von 2024 finanziert immer noch signifikant weniger Quadratmeter als im Jahr 2021 bei gleicher Monatsrate.
- Die Preise sind nicht ausreichend gesunken, um die zusätzlichen Kreditkosten in den meisten großen Metropolen zu absorbieren. Der Markt befindet sich weiterhin in einer Anpassungsphase.
- Verkäufer, die ihre Preise nicht nach unten angepasst haben, sehen, dass ihre Immobilien stagnieren. Die durchschnittliche Verkaufsdauer hat sich im Altbau verlängert, was auf eine anhaltende Diskrepanz zwischen angezeigten Preisen und akzeptierten Preisen hinweist.
Mietpreiskontrolle: die Grenzen, die vom Rechnungshof aufgezeigt wurden
Die Mietpreiskontrolle, die in den letzten Jahren auf mehrere Ballungsräume ausgeweitet wurde, wird in den gängigen Immobilienanalysen selten kritisch bilanziert. Der Rechnungshof weist auf strukturelle Schwierigkeiten im System hin.
Die Repräsentativität der von den lokalen Mietobservatorien gesammelten Daten bleibt ungewiss. Die berechneten Referenzmieten spiegeln nicht immer die tatsächliche Vielfalt der Mietmärkte wider, insbesondere in Stadtteilen, in denen der Bestand in Bezug auf Standard und Fläche sehr heterogen ist.
Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen auf das Mietangebot sind ebenfalls schwer zu messen. Eine zu strenge Regulierung kann die Vermietung bestimmter Immobilien entmutigen, was den Mietdruck in bereits defizitären Gebieten verstärkt. Für Investoren im Mietsektor stellt diese regulatorische Unsicherheit ein Risiko dar, das in die Rentabilitätsberechnung einfließen muss.
Perspektiven 2025 für den französischen Immobilienmarkt
Mehrere Indikatoren konvergieren auf einen Punkt: ein niedriger Stand scheint erreicht zu sein. Die Stabilisierung im zweiten Halbjahr 2024 lässt auf eine schrittweise Wiederbelebung der Transaktionsvolumina im Jahr 2025 hoffen, vorausgesetzt, der Rückgang der Zinsen setzt sich fort.
Drei Variablen werden das Tempo dieser Erholung bestimmen:
- Das Niveau der Kreditkosten im ersten Halbjahr 2025 und die Geldpolitik der EZB.
- Die Entwicklung des Arbeitsmarktes, wobei der Anstieg der Unternehmensinsolvenzen einen Fragilitätsfaktor für die Nachfrage darstellt.
- Die konkreten Auswirkungen der neuen energetischen Anforderungen auf das Wohnungsangebot, sowohl im Altbau (Vermietungsverbote für energetisch ineffiziente Gebäude) als auch im Neubau (Baukosten, die die RE2020-Normen berücksichtigen).
Der Immobilienmarkt von 2024 hat als Filter fungiert. Er hat die weniger bonitätsstarken Käufer ausgeschlossen, die Verkaufsfristen verlängert und teilweise Preisanpassungen erzwungen. Die für 2025 erwartete Erholung wird kein Rückkehr zu den Volumina von 2021 sein, sondern vielmehr eine schrittweise Normalisierung um einen neuen Gleichgewichtspunkt zwischen Preisen, Immobilienkaufkraft und regulatorischen Anforderungen.
