Le marché immobilier français en 2024 a touché un plancher d’activité rarement observé. Avec moins de 750 000 transactions sur l’année selon le Conseil supérieur du notariat, le recul atteint plus d’un tiers par rapport au pic de 2021. Les tendances immobilières de cette année ne se résument pas à une simple correction des prix : elles révèlent des déséquilibres structurels entre offre, demande, coût du crédit et contraintes réglementaires.
DPE des petites surfaces et meublés touristiques : les ajustements réglementaires passés sous silence
L’actualité immobilière de 2024 a été largement commentée sous l’angle des prix et des taux. Un volet réglementaire a reçu moins d’attention, alors qu’il modifie concrètement la valeur de certains biens.
Depuis le 1er juillet 2024, une méthode de calcul DPE adaptée aux petites surfaces est entrée en vigueur. Les studios et petits logements, systématiquement pénalisés par le ratio consommation/surface du calcul standard, peuvent désormais obtenir un meilleur classement énergétique sans réalisation de travaux. Pour les propriétaires-bailleurs de ce segment, la reclassification change la donne : un logement qui passait de F à D échappe aux interdictions de location progressive.
Autre point technique : la loi du 19 novembre 2024 impose un DPE pour les logements nouvellement proposés en meublé de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage. Ce dispositif cible directement les locations saisonnières dans les zones tendues. Les investisseurs positionnés sur la location courte durée doivent intégrer ce coût de mise en conformité, qui n’existait pas il y a un an.
En suivant l’actualité immobilière avec Mon Projet Immo, ces évolutions réglementaires sont détaillées au fil de leur mise en application.
Transactions immobilières en 2024 : anatomie d’un marché au plancher
Le marché a enregistré une troisième année consécutive de baisse des ventes. Le premier semestre s’est inscrit dans la continuité de la contraction amorcée fin 2022, tandis que le second semestre a montré une stabilisation des volumes.
Les disparités géographiques sont marquées. Cette hétérogénéité territoriale signale que la correction ne suit pas un schéma national uniforme mais reflète des dynamiques locales de prix et de demande.
Un signal distinct de la baisse des ventes mérite l’attention : la contraction des permis de construire. Le marché du neuf a vu les ventes de logements neufs chuter d’environ la moitié et les mises en vente reculer de façon comparable. Moins de permis délivrés aujourd’hui, c’est moins d’offre disponible dans deux à trois ans, ce qui prépare potentiellement un goulet d’étranglement sur le renouvellement du parc.
Prix immobiliers et taux de crédit : le couple déterminant de 2024
Après une baisse des prix d’environ 4 % en 2023 (moyenne annuelle selon le Conseil supérieur du notariat), la correction s’est poursuivie en 2024 de manière plus modérée. La tendance est à la stabilisation plutôt qu’à une nouvelle chute généralisée, même si certaines zones restent sous pression.
Du côté du crédit, la détente progressive des taux directeurs a partiellement restauré la capacité d’emprunt des ménages, constituant le principal levier de soutien à la demande sur le second semestre.
Le raisonnement à tenir est le suivant :
- La baisse des taux améliore la solvabilité des acheteurs, mais ne compense pas intégralement la hausse accumulée depuis 2022. Un emprunteur de 2024 finance encore significativement moins de mètres carrés qu’en 2021 à mensualité équivalente.
- Les prix n’ont pas baissé assez pour absorber le surcoût du crédit dans la plupart des grandes métropoles. Le marché reste en phase d’ajustement.
- Les vendeurs qui n’ont pas révisé leurs prix à la baisse voient leurs biens stagner. Le délai moyen de vente s’est allongé dans l’ancien, ce qui indique un décalage persistant entre prix affichés et prix acceptés.
Encadrement des loyers : les limites signalées par la Cour des comptes
L’encadrement des loyers, étendu à plusieurs agglomérations ces dernières années, fait l’objet d’un bilan critique rarement repris dans les analyses immobilières courantes. La Cour des comptes pointe des difficultés structurelles dans le dispositif.
La représentativité des données collectées par les observatoires locaux des loyers reste incertaine. Les loyers de référence calculés ne reflètent pas toujours la diversité réelle des marchés locatifs, notamment dans les quartiers où le parc est très hétérogène en termes de standing et de surface.
Les effets à moyen terme sur l’offre locative sont également difficiles à mesurer. Un encadrement trop strict peut décourager la mise en location de certains biens, ce qui accentue la tension locative dans les zones déjà déficitaires. Pour les investisseurs en locatif, cette incertitude réglementaire constitue un facteur de risque à intégrer dans le calcul de rentabilité.
Perspectives 2025 pour le marché immobilier français
Plusieurs baromètres convergent sur un point : un palier bas semble atteint. La stabilisation du second semestre 2024 laisse entrevoir un redémarrage progressif des volumes de transactions en 2025, à condition que la trajectoire de baisse des taux se confirme.
Trois variables détermineront le rythme de cette reprise :
- Le niveau des taux de crédit au premier semestre 2025 et la politique monétaire de la BCE.
- L’évolution du marché de l’emploi, la hausse des défaillances d’entreprises constituant un facteur de fragilité pour la demande.
- L’impact concret des nouvelles contraintes énergétiques sur l’offre de logements, tant dans l’ancien (interdictions de location des passoires thermiques) que dans le neuf (coût de construction intégrant les normes RE2020).
Le marché immobilier de 2024 a fonctionné comme un filtre. Il a écarté les acheteurs les moins solvables, rallongé les délais de vente et forcé des ajustements de prix partiels. La reprise attendue en 2025 ne sera pas un retour aux volumes de 2021, mais plutôt une normalisation progressive autour d’un nouveau seuil d’équilibre entre prix, pouvoir d’achat immobilier et contraintes réglementaires.
