El mercado inmobiliario francés en 2024 ha tocado un mínimo de actividad raramente observado. Con menos de 750 000 transacciones en el año según el Consejo Superior del Notariado, la caída alcanza más de un tercio en comparación con el pico de 2021. Las tendencias inmobiliarias de este año no se resumen a una simple corrección de precios: revelan desequilibrios estructurales entre oferta, demanda, costo del crédito y restricciones regulatorias.
DPE de pequeñas superficies y alquileres turísticos: los ajustes regulatorios pasados por alto
La actualidad inmobiliaria de 2024 ha sido ampliamente comentada desde la perspectiva de los precios y las tasas. Un aspecto regulatorio ha recibido menos atención, aunque modifica concretamente el valor de ciertos bienes.
Desde el 1 de julio de 2024, un método de cálculo DPE adaptado a pequeñas superficies ha entrado en vigor. Los estudios y pequeños alojamientos, sistemáticamente penalizados por la relación consumo/superficie del cálculo estándar, ahora pueden obtener una mejor clasificación energética sin necesidad de realizar obras. Para los propietarios-arrendadores de este segmento, la reclasificación cambia las reglas del juego: un alojamiento que pasaba de F a D escapa a las prohibiciones de alquiler progresivo.
Otro punto técnico: la ley del 19 de noviembre de 2024 impone un DPE para los alojamientos recién propuestos en alquiler turístico sujeto a autorización de cambio de uso. Este dispositivo apunta directamente a los alquileres de temporada en las zonas tensionadas. Los inversores posicionados en el alquiler a corto plazo deben integrar este costo de adecuación, que no existía hace un año.
Al seguir la actualidad inmobiliaria con Mon Projet Immo, estas evoluciones regulatorias se detallan a medida que se implementan.
Transacciones inmobiliarias en 2024: anatomía de un mercado en mínimos
El mercado ha registrado un tercer año consecutivo de caída en las ventas. El primer semestre se inscribió en la continuidad de la contracción iniciada a finales de 2022, mientras que el segundo semestre mostró una estabilización de los volúmenes.
Las disparidades geográficas son marcadas. Esta heterogeneidad territorial señala que la corrección no sigue un esquema nacional uniforme sino que refleja dinámicas locales de precios y demanda.
Una señal distinta de la caída de las ventas merece la atención: la contracción de los permisos de construcción. El mercado de lo nuevo ha visto caer las ventas de viviendas nuevas en aproximadamente la mitad y las ofertas en venta retroceder de manera comparable. Menos permisos otorgados hoy significa menos oferta disponible en dos a tres años, lo que potencialmente prepara un cuello de botella en la renovación del parque.
Precios inmobiliarios y tasas de crédito: la pareja determinante de 2024
Después de una caída de precios de aproximadamente el 4 % en 2023 (promedio anual según el Consejo Superior del Notariado), la corrección ha continuado en 2024 de manera más moderada. La tendencia es a la estabilización en lugar de una nueva caída generalizada, aunque algunas zonas siguen bajo presión.
Del lado del crédito, la relajación progresiva de las tasas de interés ha restaurado parcialmente la capacidad de endeudamiento de los hogares, constituyendo el principal apoyo a la demanda en el segundo semestre.
El razonamiento a seguir es el siguiente:
- La caída de las tasas mejora la solvencia de los compradores, pero no compensa completamente el aumento acumulado desde 2022. Un prestatario de 2024 financia aún significativamente menos metros cuadrados que en 2021 con la misma cuota mensual.
- Los precios no han bajado lo suficiente para absorber el sobrecosto del crédito en la mayoría de las grandes metrópolis. El mercado sigue en fase de ajuste.
- Los vendedores que no han revisado sus precios a la baja ven estancarse sus bienes. El tiempo medio de venta se ha alargado en el antiguo, lo que indica un desfase persistente entre los precios exhibidos y los precios aceptados.
Regulación de los alquileres: los límites señalados por la Corte de Cuentas
La regulación de los alquileres, ampliada a varias aglomeraciones en los últimos años, es objeto de un balance crítico raramente incluido en los análisis inmobiliarios corrientes. La Corte de Cuentas señala dificultades estructurales en el dispositivo.
La representatividad de los datos recolectados por los observatorios locales de alquileres sigue siendo incierta. Los alquileres de referencia calculados no siempre reflejan la diversidad real de los mercados de alquiler, especialmente en los barrios donde el parque es muy heterogéneo en términos de calidad y superficie.
Los efectos a medio plazo sobre la oferta de alquiler también son difíciles de medir. Una regulación demasiado estricta puede desincentivar el alquiler de ciertos bienes, lo que acentúa la tensión de alquiler en las zonas ya deficitarias. Para los inversores en alquiler, esta incertidumbre regulatoria constituye un factor de riesgo a integrar en el cálculo de rentabilidad.
Perspectivas 2025 para el mercado inmobiliario francés
Varios barómetros convergen en un punto: se parece haber alcanzado un nivel bajo. La estabilización del segundo semestre de 2024 deja entrever un reinicio progresivo de los volúmenes de transacciones en 2025, siempre que se confirme la trayectoria de caída de las tasas.
Tres variables determinarán el ritmo de esta recuperación:
- El nivel de las tasas de crédito en el primer semestre de 2025 y la política monetaria del BCE.
- La evolución del mercado laboral, el aumento de las quiebras de empresas constituyendo un factor de fragilidad para la demanda.
- El impacto concreto de las nuevas restricciones energéticas sobre la oferta de viviendas, tanto en el antiguo (prohibiciones de alquiler de las viviendas térmicamente ineficientes) como en lo nuevo (costo de construcción que integra las normas RE2020).
El mercado inmobiliario de 2024 ha funcionado como un filtro. Ha apartado a los compradores menos solventes, alargado los plazos de venta y forzado ajustes de precios parciales. La recuperación esperada en 2025 no será un regreso a los volúmenes de 2021, sino más bien una normalización progresiva en torno a un nuevo umbral de equilibrio entre precios, poder adquisitivo inmobiliario y restricciones regulatorias.
