Eine Immobiliengesellschaft ist ein Unternehmen, dessen Haupttätigkeit darin besteht, ein Portfolio von Immobilienvermögen zu besitzen, zu verwalten und aufzuwerten, oft handelt es sich um Gewerbeflächen. In Frankreich konzentrieren sich die größten von ihnen, die an der Börse unter dem steuerlichen Regime der SIIC notiert sind, auf sogenannte “Prime”-Assets: regionale Einkaufszentren, Gewerbeparks in der Metropolregion, hochwertige Büros. Diese Konzentration prägt direkt die Geographie des Handels und vertieft die wachsende Kluft zwischen attraktiven Gebieten und mittelgroßen Städten, die zurückfallen.
SIIC-Regime und Mixed-Use: Was das Finanzgesetz 2026 ändert
Das Regime der börsennotierten Immobilieninvestmentgesellschaften (SIIC) ermöglicht es Immobiliengesellschaften, von einer Körperschaftsteuerbefreiung zu profitieren, vorausgesetzt, sie schütten einen großen Teil ihrer Gewinne in Form von Dividenden aus. Dieser steuerliche Rahmen beeinflusst die Portfolioentscheidungen: Die Immobiliengesellschaften bevorzugen Immobilien mit stabilen Mieteinnahmen, also Prime-Lagen in großen Ballungsräumen.
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Das Finanzgesetz für 2026, das am 28. Dezember 2025 verabschiedet wurde, hat dieses Regime auf Projekte von Mixed-Use, die mindestens 30 % sozialen Wohnraum integrieren, ausgeweitet. Ziel ist es, die börsennotierten Immobiliengesellschaften zu ermutigen, ihre Portfolios angesichts der zunehmenden Leerstände in bestimmten Formaten (veraltete Einzelhandelsparks, Einkaufszentren am Stadtrand) zu diversifizieren.
Um die Immobiliennachrichten auf Conceze zu verfolgen, markiert diese regulatorische Entwicklung einen Wendepunkt in der Art und Weise, wie der Gesetzgeber die Besteuerung nutzt, um die Strategie großer Immobilieninvestoren zu lenken.
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Die Ausweitung auf Mixed-Use garantiert keine automatische territoriale Umverteilung. Die Immobiliengesellschaften können das Kriterium des sozialen Wohnraums erfüllen und gleichzeitig auf die Metropolen konzentriert bleiben, wo Bauland am rarsten und teuersten ist. Das System schafft einen Anreiz, keine Verpflichtung zur geografischen Umverteilung.
Prime-Assets und territoriale Ungleichheiten: Die Kluft zwischen Metropolen und mittelgroßen Städten
Die großen französischen Immobiliengesellschaften lenken die Mehrheit ihrer Investitionen auf eine begrenzte Anzahl von Metropolen. Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse und die Île-de-France ziehen den Großteil der Kapitalströme an, die für Gewerbeimmobilien bestimmt sind. Die mittelgroßen Städte hingegen leiden unter einem doppelten Effekt.
- Private Immobiliengesellschaften investieren nicht (oder ziehen sich zurück) in sekundäre Innenstädte, die als zu risikobehaftet in Bezug auf Leerstände und langfristige Mieterträge gelten.
- Die Geschäfte vor Ort verlieren ihre Attraktivität mangels Renovierung der Räumlichkeiten, was die Leerstände und die Entvitalisierung des Handelsgewebes beschleunigt.
- Die Kommunen, oft mit Haushaltsproblemen, haben nicht die Mittel, um das aufgegebene Gewerbegrundstück selbst zu erwerben und zu renovieren.
Das Programm Action Cœur de Ville und die öffentlichen Immobiliengesellschaften versuchen, diese Lücke zu schließen. Diese Strukturen, die von lokalen Behörden mit Unterstützung der Banque des Territoires getragen werden, kaufen leerstehende Räumlichkeiten, um dort Geschäfte oder Dienstleistungen einzurichten. Ihre Logik unterscheidet sich von der der börsennotierten Immobiliengesellschaften: Sie zielen auf die territoriale Revitalisierung ab, nicht auf die Maximierung der Rendite.
Die Koexistenz dieser beiden Modelle, private Immobiliengesellschaften in Prime-Assets und öffentliche Immobiliengesellschaften in fragilen Innenstädten, spiegelt einen strukturellen Bruch wider. Die öffentlichen Politiken kompensieren ein Ungleichgewicht, das der private Markt verstärkt.
ESG-Performance der französischen Immobiliengesellschaften im Vergleich zu den europäischen Standards
Der Druck der institutionellen Investoren auf die Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien (ESG) verändert die Entscheidungen der großen Immobiliengesellschaften. Laut dem Bericht MSCI “Real Estate ESG Leaders Index Europe” vom Februar 2026 schneiden französische Immobiliengesellschaften wie Gecina im Vergleich zu ihren europäischen Pendants in Bezug auf die ESG-Anpassung schlechter ab. Der Rückstand betrifft die Dekarbonisierung der Gewerbeimmobilien, ein Punkt, der schwer ins Gewicht fällt bei der Börsenbewertung.
Diese Unterperformance hat konkrete Folgen. Ein niedrigerer Bewertungsaufschlag bedeutet teureren Zugang zu Kapital, was die Investitionsfähigkeit verringert. Immobiliengesellschaften, die zögern, ihre Vermögenswerte energetisch zu sanieren, riskieren, dass ein Teil ihres Portfolios obsolet wird, insbesondere durch den tertiären Erlass, der schrittweise Reduzierungen des Energieverbrauchs vorschreibt.
Hybride Räume und erlebnisorientierter Einzelhandel: Der Fall Covivio
Die Studie Knight Frank “French Retail Market Dynamics Q1 2026” dokumentiert einen signifikanten Rückgang der Leerstandsquoten in den von Covivio in Lyon und Marseille renovierten Einkaufszentren. Das Rezept: Integration von hybriden Räumen, die Freizeit, Co-Working und erlebnisorientierten Einzelhandel verbinden. Die Mieten stabilisierten sich bereits im ersten Quartal 2026.
Dieses Modell funktioniert bei Immobilien, die sich in Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte und guter Verkehrsanbindung befinden. Es bleibt zu zeigen, dass dieser Ansatz auch auf mittelgroße Städte übertragen werden kann, wo das Einzugsgebiet nicht immer eine große Investition in die Umnutzung rechtfertigt.
Welche öffentlichen Politiken zur Umverteilung der Investitionen in Gewerbeimmobilien
Die Ausweitung des SIIC-Regimes auf Mixed-Use ist ein erster steuerlicher Hebel. Es gibt oder entstehen weitere Mechanismen, um die territoriale Konzentration der Investitionen zu korrigieren.
- Die Revitalisierungsimmobiliengesellschaften, unterstützt von öffentlichen Mitteln, ermöglichen es den Kommunen, Gewerbegrundstücke zu erwerben und deren Nutzung langfristig zu kontrollieren.
- Das solidarische Gewerbegrundstück, inspiriert vom solidarischen Wohnungsbau, beginnt sich zu strukturieren, um den Geschäften vor Ort Zugang zu moderaten Mieträumen zu bieten.
- Territoriale Bedingungen könnten an die steuerlichen Vorteile der SIIC geknüpft werden, indem gefordert wird, dass ein Teil der Investitionen in Gebiete mit hohem Leerstand geleitet wird.
Keines dieser Instrumente wird isoliert ausreichen. Die Revitalisierung der sekundären Innenstädte setzt eine Verbindung zwischen anreizender Besteuerung, öffentlicher Grundstücksübernahme und Anpassung der Handelsformate voraus. Der Sektor der französischen Gewerbeimmobilien bleibt von einer Renditelogik geprägt, die mechanisch die Metropolen begünstigt. Diese Richtung zu ändern erfordert stärkere regulatorische Einschränkungen als die derzeit geltenden oder Anreize, die attraktiv genug sind, damit die großen Immobiliengesellschaften bereit sind, ihre Portfolios geografisch zu diversifizieren.