Una sociedad inmobiliaria es una empresa cuya actividad principal consiste en poseer, gestionar y valorizar una cartera de activos inmobiliarios, a menudo espacios comerciales. En Francia, las más grandes de ellas, cotizadas en bolsa bajo el régimen fiscal SIIC, concentran sus inversiones en activos denominados “prime”: centros comerciales regionales, parques de actividades en la metrópoli, oficinas de alta gama. Esta concentración moldea directamente la geografía del comercio y agrava la creciente brecha entre territorios atractivos y ciudades medianas en declive.
Régimen SIIC y mixed-use: lo que cambia la ley de finanzas 2026
El régimen de sociedades de inversiones inmobiliarias cotizadas (SIIC) permite a las sociedades inmobiliarias beneficiarse de una exención del impuesto sobre sociedades, siempre que redistribuyan una gran parte de sus beneficios en forma de dividendos. Este marco fiscal orienta las elecciones de cartera: las sociedades inmobiliarias privilegian los activos con rendimiento locativo estable, por lo que los lugares prime en las grandes aglomeraciones.
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La ley de finanzas para 2026, promulgada el 28 de diciembre de 2025, ha extendido este régimen a los proyectos de mixed-use que integren al menos el 30 % de viviendas sociales. El objetivo es impulsar a las sociedades cotizadas a diversificar sus carteras frente a la vacancia comercial que avanza en ciertos formatos (parques de retail envejecidos, galerías comerciales periféricas).
Para seguir la actualidad inmobiliaria en Conceze, esta evolución regulatoria marca un punto de inflexión en la manera en que el legislador utiliza la fiscalidad para orientar la estrategia de los grandes inversores inmobiliarios.
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La extensión al mixed-use no garantiza una redistribución territorial automática. Las sociedades inmobiliarias pueden cumplir con el criterio de viviendas sociales mientras se mantienen concentradas en las metrópolis, donde el suelo edificable sigue siendo el más escaso y caro. El dispositivo crea un incentivo, no una obligación de reequilibrio geográfico.
Activos prime e inequidades territoriales: la brecha entre metrópolis y ciudades medianas
Las grandes sociedades inmobiliarias francesas orientan la mayoría de sus inversiones hacia un número restringido de metrópolis. Lyon, Marsella, Burdeos, Toulouse y la Île-de-France captan la mayor parte de los flujos de capital dedicados al inmobiliario comercial. Las ciudades medianas, por su parte, sufren un doble efecto.
- Las sociedades inmobiliarias privadas no invierten (o desinvierten) en los centros urbanos secundarios, considerados demasiado arriesgados en términos de vacancia y rendimiento locativo a largo plazo.
- Los comercios de proximidad pierden su atractivo por falta de renovación de los locales, lo que acelera la vacancia y la desactivación del tejido comercial.
- Las colectividades locales, a menudo en dificultad presupuestaria, no disponen de los medios para adquirir y renovar solas el suelo comercial abandonado.
El programa Acción Corazón de Ciudad y las sociedades de iniciativa pública intentan llenar este vacío. Estas estructuras, impulsadas por colectividades territoriales con el apoyo del Banco de Territorios, compran locales vacantes para instalar comercios o servicios. Su lógica difiere de la de las sociedades cotizadas: buscan la reactivación territorial, no la maximización del rendimiento.
La coexistencia de estos dos modelos, sociedades privadas sobre activos prime y sociedades públicas sobre centros urbanos frágiles, refleja una fractura estructural. Las políticas públicas compensan un desequilibrio que el mercado privado amplifica.
Rendimiento ESG de las sociedades inmobiliarias francesas frente a los estándares europeos
La presión de los inversores institucionales sobre los criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) modifica los arbitrajes de las grandes sociedades inmobiliarias. Según el informe MSCI “Real Estate ESG Leaders Index Europe” de febrero de 2026, las sociedades inmobiliarias francesas como Gecina tienen un rendimiento inferior frente a sus homólogas europeas en materia de adaptación ESG. El retraso se centra en la descarbonización de los activos comerciales, un aspecto que pesa mucho en la valoración bursátil.
Este bajo rendimiento tiene consecuencias concretas. Una prima de valoración más baja significa un acceso al capital más costoso, lo que reduce la capacidad de inversión. Las sociedades inmobiliarias que tardan en renovar térmicamente sus activos corren el riesgo de ver parte de su cartera volverse obsoleta, especialmente debido al decreto terciario que impone reducciones progresivas en el consumo energético.
Espacios híbridos y retail experiencial: el caso Covivio
El estudio Knight Frank “French Retail Market Dynamics Q1 2026” documenta una disminución significativa de las tasas de vacancia en los centros comerciales renovados por Covivio en Lyon y Marsella. La clave: integrar espacios híbridos que combinan ocio, co-working y retail experiencial. Los alquileres se han estabilizado desde el primer trimestre de 2026.
Este modelo funciona en activos situados en zonas de alta densidad de población y bien comunicadas por el transporte. Aún queda por demostrar que este enfoque puede ser trasladado a ciudades de tamaño intermedio, donde la base de clientes no siempre justifica una inversión significativa en reconversión de uso.
¿Qué políticas públicas para redistribuir la inversión inmobiliaria comercial?
La extensión del régimen SIIC al mixed-use es un primer mecanismo fiscal. Existen o están surgiendo otros mecanismos para intentar corregir la concentración territorial de las inversiones.
- Las sociedades de reactivación, apoyadas por fondos públicos, permiten a las colectividades adquirir suelo comercial y controlar su uso a largo plazo.
- El suelo comercial solidario, inspirado en el alquiler real solidario residencial, comienza a estructurarse para ofrecer a los comercios de proximidad acceso a locales a alquiler moderado.
- Podrían adjuntarse condicionalidades territoriales a los beneficios fiscales SIIC, exigiendo que una fracción de las inversiones se dirija a zonas con alta vacancia comercial.
Ninguno de estos instrumentos será suficiente por sí solo. La reactivación de los centros urbanos secundarios supone una articulación entre fiscalidad incentivadora, porteo de suelo público y adaptación de los formatos comerciales. El sector del inmobiliario comercial francés sigue estructurado en torno a una lógica de rendimiento que favorece mecánicamente a las metrópolis. Modificar esta trayectoria requiere restricciones regulatorias más fuertes que las actualmente vigentes, o incentivos suficientemente atractivos para que las grandes sociedades inmobiliarias acepten diversificar geográficamente sus carteras.