Uma sociedade imobiliária é uma empresa cuja atividade principal consiste em deter, gerir e valorizar um portfólio de ativos imobiliários, frequentemente em superfícies comerciais. Na França, as maiores delas, listadas em bolsa sob o regime fiscal SIIC, concentram seus investimentos em ativos considerados “prime”: centros comerciais regionais, parques de atividades na metrópole, escritórios de alto padrão. Essa concentração molda diretamente a geografia do comércio e amplia a disparidade crescente entre territórios atraentes e cidades médias em declínio.
Regime SIIC e mixed-use: o que muda com a lei de finanças 2026
O regime das sociedades de investimentos imobiliários listadas (SIIC) permite que as sociedades imobiliárias se beneficiem de uma isenção de imposto sobre as sociedades, desde que redistribuam uma grande parte de seus lucros na forma de dividendos. Esse quadro fiscal orienta as escolhas de portfólio: as sociedades imobiliárias priorizam ativos com rendimento locativo estável, ou seja, os locais prime nas grandes aglomerações.
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A lei de finanças para 2026, promulgada em 28 de dezembro de 2025, estendeu esse regime a projetos de mixed-use integrando pelo menos 30% de habitação social. O objetivo é incentivar as sociedades imobiliárias listadas a diversificarem seus portfólios diante da vacância comercial que avança em certos formatos (parques de varejo envelhecidos, galerias comerciais de periferia).
Para acompanhar as notícias imobiliárias no Conceze, essa evolução regulatória marca uma virada na maneira como o legislador utiliza a fiscalidade para orientar a estratégia dos grandes investidores imobiliários.
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A extensão ao mixed-use não garante uma redistribuição territorial automática. As sociedades imobiliárias podem cumprir o critério de habitação social enquanto permanecem concentradas nas metrópoles, onde o terreno construível continua sendo o mais raro e caro. O dispositivo cria um incentivo, não uma obrigação de reequilíbrio geográfico.
Ativos prime e desigualdades territoriais: o abismo entre metrópoles e cidades médias
As grandes sociedades imobiliárias francesas orientam a maioria de seus investimentos para um número restrito de metrópoles. Lyon, Marselha, Bordéus, Toulouse e a Île-de-France captam a maior parte dos fluxos de capitais dedicados ao imobiliário comercial. As cidades médias, por sua vez, sofrem um efeito duplo.
- As sociedades imobiliárias privadas não investem (ou desinvestem) em centros urbanos secundários, considerados muito arriscados em termos de vacância e rendimento locativo a longo prazo.
- Os comércios de proximidade perdem sua atratividade devido à falta de renovação dos locais, o que acelera a vacância e a desvalorização do tecido comercial.
- As coletividades locais, muitas vezes em dificuldade orçamentária, não dispõem de recursos para adquirir e renovar sozinhas o terreno comercial abandonado.
O programa Ação Coração da Cidade e as sociedades imobiliárias de iniciativa pública tentam preencher esse vazio. Essas estruturas, apoiadas por coletividades territoriais com o suporte do Banco dos Territórios, compram locais vagos para instalar comércios ou serviços. Sua lógica difere da das sociedades imobiliárias listadas: elas visam a redinamização territorial, não a maximização do rendimento.
A coexistência desses dois modelos, sociedades imobiliárias privadas nos ativos prime e sociedades imobiliárias públicas nos centros urbanos frágeis, reflete uma fratura estrutural. As políticas públicas compensam um desequilíbrio que o mercado privado amplifica.
Desempenho ESG das sociedades imobiliárias francesas frente aos padrões europeus
A pressão dos investidores institucionais sobre os critérios ambientais, sociais e de governança (ESG) modifica os julgamentos das grandes sociedades imobiliárias. Segundo o relatório MSCI “Real Estate ESG Leaders Index Europe” de fevereiro de 2026, as sociedades imobiliárias francesas como a Gecina estão abaixo de suas homólogas europeias em termos de adaptação ESG. O atraso se concentra na descarbonização dos ativos comerciais, um item que pesa muito na valorização em bolsa.
Essa subperformance tem consequências concretas. Uma prima de valorização mais baixa significa um acesso ao capital mais caro, o que reduz a capacidade de investimento. As sociedades imobiliárias que demoram a renovar termicamente seus ativos correm o risco de ver parte de seu portfólio se tornar obsoleto, especialmente devido ao decreto terciário que impõe reduções progressivas no consumo de energia.
Espaços híbridos e varejo experiencial: o caso Covivio
O estudo Knight Frank “Dinâmicas do Mercado de Varejo Francês Q1 2026” documenta uma queda significativa nas taxas de vacância nos centros comerciais renovados pela Covivio em Lyon e Marselha. A receita: integrar espaços híbridos que misturam lazer, co-working e varejo experiencial. Os aluguéis se estabilizaram já no primeiro trimestre de 2026.
Esse modelo funciona em ativos localizados em áreas de alta densidade populacional e bem servidas por transportes. Resta demonstrar que essa abordagem pode ser transposta para cidades de médio porte, onde a área de influência nem sempre justifica um investimento pesado em reconversão de uso.
Quais políticas públicas para redistribuir o investimento imobiliário comercial
A extensão do regime SIIC ao mixed-use é um primeiro alavancador fiscal. Outros mecanismos existem ou estão surgindo para tentar corrigir a concentração territorial dos investimentos.
- As sociedades imobiliárias de redinamização, apoiadas por fundos públicos, permitem que as coletividades adquiram terrenos comerciais e controlem seu uso a longo prazo.
- O terreno comercial solidário, inspirado no aluguel real solidário residencial, começa a se estruturar para oferecer aos comércios de proximidade acesso a locais com aluguel moderado.
- Condicionalidades territoriais poderiam ser anexadas aos benefícios fiscais do SIIC, exigindo que uma fração dos investimentos seja direcionada a áreas com alta vacância comercial.
Nenhum desses instrumentos será suficiente isoladamente. A redinamização dos centros urbanos secundários requer uma articulação entre fiscalidade incentivadora, controle público de terrenos e adaptação dos formatos comerciais. O setor imobiliário comercial francês continua estruturado em torno de uma lógica de rendimento que favorece mecanicamente as metrópoles. Modificar essa trajetória exige restrições regulatórias mais fortes do que as atualmente em vigor, ou incentivos suficientemente atraentes para que as grandes sociedades imobiliárias aceitem diversificar geograficamente seus portfólios.