Een vastgoedmaatschappij is een onderneming waarvan de belangrijkste activiteit bestaat uit het bezitten, beheren en waarderen van een portefeuille van vastgoedactiva, vaak commerciële ruimtes. In Frankrijk concentreren de grootste onder hen, genoteerd op de beurs onder het fiscale regime SIIC, hun investeringen op zogenaamde “prime” activa: regionale winkelcentra, bedrijventerreinen in de metropool, luxe kantoren. Deze concentratie vormt rechtstreeks de geografie van de handel en vergroot de kloof tussen aantrekkelijke gebieden en middelgrote steden die achterblijven.
SIIC-regime en mixed-use: wat de begrotingswet 2026 verandert
Het regime van genoteerde vastgoedbeleggingsmaatschappijen (SIIC) stelt vastgoedmaatschappijen in staat om te profiteren van een vrijstelling van vennootschapsbelasting, op voorwaarde dat ze een groot deel van hun winst in de vorm van dividenden herverdelen. Dit fiscale kader stuurt de portefeuillekeuzes: vastgoedmaatschappijen geven de voorkeur aan activa met een stabiele huurinkomsten, dus prime locaties in grote agglomeraties.
Lees ook : Hoe een vastgoed te waarderen: de sleutels tot succes
De begrotingswet voor 2026, die op 28 december 2025 werd afgekondigd, heeft dit regime uitgebreid naar projecten van mixed-use die minstens 30% sociale woningen integreren. Het doel is om genoteerde vastgoedmaatschappijen aan te moedigen hun portefeuilles te diversifiëren in het licht van de toenemende leegstand in bepaalde formaten (verouderde retailparken, perifere winkelgalerijen).
Om de vastgoedactualiteit op Conceze te volgen, markeert deze regelgevende evolutie een keerpunt in de manier waarop de wetgever fiscale maatregelen gebruikt om de strategie van grote vastgoedinvesteerders te sturen.
Aanvullende lectuur : Hoe te werken in de drukkerij?
De uitbreiding naar mixed-use garandeert geen automatische territoriale herverdeling. Vastgoedmaatschappijen kunnen voldoen aan de criteria voor sociale woningen terwijl ze zich blijven concentreren op de metropolen, waar bouwgrond het schaars en het duurst is. Het systeem creëert een stimulans, maar geen verplichting tot geografische herverdeling.
Prime activa en territoriale ongelijkheden: de kloof tussen metropolen en middelgrote steden
De grote Franse vastgoedmaatschappijen richten de meerderheid van hun investeringen op een beperkt aantal metropolen. Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse en Île-de-France vangen het grootste deel van de kapitaalstromen die aan commercieel vastgoed zijn gewijd. Middelgrote steden ondervinden een dubbele impact.
- Private vastgoedmaatschappijen investeren niet (of desinvesteren) in secundaire stadscentra, die als te risicovol worden beschouwd qua leegstand en lange termijn huurinkomsten.
- De nabijheidshandel verliest zijn aantrekkingskracht door gebrek aan renovatie van de panden, wat de leegstand en de verarming van het handelsweefsel versnelt.
- Lokale overheden, vaak met budgettaire moeilijkheden, hebben niet de middelen om alleen het verlaten commerciële vastgoed aan te kopen en te renoveren.
Het programma Actie Hart van de Stad en de publieke vastgoedmaatschappijen proberen deze leemte op te vullen. Deze structuren, gesteund door lokale overheden met de hulp van de Bank van de Gebieden, kopen leegstaande panden om er winkels of diensten in te vestigen. Hun logica verschilt van die van genoteerde vastgoedmaatschappijen: zij streven naar territoriale herontwikkeling, niet naar maximale rendement.
De coexistentie van deze twee modellen, private vastgoedmaatschappijen op prime activa en publieke vastgoedmaatschappijen op kwetsbare stadscentra, weerspiegelt een structurele breuk. De publieke beleidsmaatregelen compenseren een ongelijkheid die de private markt versterkt.
ESG-prestaties van Franse vastgoedmaatschappijen ten opzichte van Europese normen
De druk van institutionele investeerders op milieu-, sociale en governancecriteria (ESG) verandert de afwegingen van grote vastgoedmaatschappijen. Volgens het MSCI-rapport “Real Estate ESG Leaders Index Europe” van februari 2026, presteren Franse vastgoedmaatschappijen zoals Gecina onder hun Europese tegenhangers op het gebied van ESG-aanpassing. De achterstand betreft de decarbonisatie van commerciële activa, een post die zwaar weegt in de beurswaardering.
Deze onderprestatie heeft concrete gevolgen. Een lagere waarderingspremie betekent een duurdere toegang tot kapitaal, wat de investeringscapaciteit vermindert. Vastgoedmaatschappijen die te lang wachten met de thermische renovatie van hun activa lopen het risico dat een deel van hun portefeuille verouderd raakt, vooral door de effecten van het tertiaire decreet dat geleidelijke verminderingen van het energieverbruik oplegt.
Hybride ruimtes en ervaringsgerichte retail: het geval Covivio
De studie Knight Frank “Dynamiek van de Franse Retailmarkt Q1 2026” documenteert een significante daling van de leegstandscijfers in de winkelcentra die door Covivio zijn gerenoveerd in Lyon en Marseille. Het recept: het integreren van hybride ruimtes die vrijetijdsbesteding, co-working en ervaringsgerichte retail combineren. De huren stabiliseerden zich al in het eerste kwartaal van 2026.
Dit model werkt voor activa die zich bevinden in gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid en goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. Het moet nog worden aangetoond dat deze aanpak kan worden overgebracht naar middelgrote steden, waar het klantenbestand niet altijd een zware investering in gebruiksconversie rechtvaardigt.
Welke publieke beleidsmaatregelen voor de herverdeling van commerciële vastgoedinvesteringen
De uitbreiding van het SIIC-regime naar mixed-use is een eerste fiscale hefboom. Er bestaan of ontstaan andere mechanismen om de territoriale concentratie van investeringen te corrigeren.
- De herontwikkelingsvastgoedmaatschappijen, gesteund door publieke fondsen, stellen lokale overheden in staat om commercieel vastgoed aan te kopen en het gebruik op lange termijn te beheersen.
- Het solidaire commerciële vastgoed, geïnspireerd door de residentiële echte solidaire huur, begint zich te structureren om nabijheidshandel toegang te bieden tot panden met een gematigde huur.
- Territoriale voorwaarden zouden kunnen worden gekoppeld aan de fiscale voordelen van SIIC, door te eisen dat een fractie van de investeringen naar gebieden met een hoge leegstand gaat.
Geen van deze instrumenten zal op zichzelf voldoende zijn. De herontwikkeling van secundaire stadscentra vereist een combinatie van stimulerende fiscaliteit, publieke vastgoedportefeuille en aanpassing van commerciële formaten. De Franse commerciële vastgoedsector blijft gestructureerd rond een rendementslogica die mechanisch de metropolen bevoordeelt. Het wijzigen van deze koers vereist sterkere regelgeving dan momenteel van kracht is, of voldoende aantrekkelijke stimulansen zodat grote vastgoedmaatschappijen bereid zijn hun portefeuilles geografisch te diversifiëren.