Die Aufnahme eines Immobilienkredits hängt von einer Reihe messbarer Kriterien ab, die die Banken zur Bewertung jedes Antrags heranziehen. Verschuldungsquote, Eigenkapital, berufliche Stabilität, Kosten der Kreditnehmerversicherung: Diese Variablen haben je nach Institut nicht alle das gleiche Gewicht. Zu verstehen, wie sie miteinander interagieren, ermöglicht es, die Bankentscheidung bereits vor der Antragstellung vorherzusehen.
Kriterien für die Kreditwürdigkeit: Relatives Gewicht der Bankvariablen
Die Banken wenden kein einheitliches Raster an. Einige Kriterien sind gesetzlich vorgeschrieben (vom HCSF auferlegt), andere fallen in den Bereich der Geschäftspolitik jedes Instituts. Die folgende Tabelle unterscheidet zwischen diesen beiden Kategorien.
| Kriterium | Art | Schwelle oder gängige Anforderung |
|---|---|---|
| Verschuldungsquote | Regulatorisch (HCSF) | Maximal 35 %, Versicherung inklusive |
| Maximale Kreditlaufzeit | Regulatorisch (HCSF) | Prinzipiell 25 Jahre |
| Eigenkapital | Bankpolitik | Oft mindestens 10 % des Projektbetrags |
| Berufliche Stabilität | Bankpolitik | Unbefristeter Arbeitsvertrag, Beamter oder nachweisbare regelmäßige Einkünfte |
| Kontoauszüge | Bankpolitik | Keine wiederholten Überziehungen und Vorfälle |
| TAEG unter dem Wucherzins | Regulatorisch | Der TAEG darf die vierteljährlich von der Banque de France veröffentlichte Schwelle nicht überschreiten |
Die Unterscheidung zwischen regulatorischen Anforderungen und internen Kriterien wird in den Ablehnungen selten explizit gemacht. Ein Antrag kann die HCSF-Regel von 35 % Verschuldung einhalten und dennoch abgelehnt werden, weil die Bank das verbleibende Einkommen als unzureichend oder die Kontohistorie als zu unregelmäßig erachtet.
Um mehr über Finance Immo zu erfahren, beschreibt die Plattform die spezifischen Kriterien, die die kreditgebenden Institute bei der Bearbeitung des Antrags analysieren.
Wucherzins und TAEG: Die Obergrenze, die Anträge blockiert
Der Wucherzins legt eine gesetzliche Obergrenze für den TAEG (effektiver Jahreszins) fest, den die Bank anbieten kann. Dieser TAEG setzt sich aus dem nominalen Zinssatz des Immobilienkredits, den Kosten der Kreditnehmerversicherung, den Bearbeitungsgebühren und den Sicherheiten zusammen.
Ein Kreditnehmer, dessen medizinisches Profil oder Alter einen Risikozuschlag für die Versicherung nach sich zieht, sieht seinen TAEG mechanisch ansteigen. Wenn dieser TAEG den geltenden Wucherzins überschreitet, darf die Bank den Kredit rechtlich nicht gewähren, selbst wenn alle anderen Kriterien erfüllt sind.
Warum die Kreditnehmerversicherung so stark ins Gewicht fällt
Die Versicherung stellt einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits dar. Für Profile, die von den Versicherern als risikobehaftet angesehen werden (chronische Erkrankungen, hohes Alter), kann die Prämie ausreichen, um den TAEG über die Wuchergrenze zu heben.
Das Gesetz Lemoine, das seit 2022 in Kraft ist, bietet zwei konkrete Hebel:
- Die Möglichkeit, die Kreditnehmerversicherung jederzeit zu wechseln, ohne Gebühren oder Strafen, was es ermöglicht, die Gesamtkosten des Kredits nach der Unterzeichnung oder sogar während der Bearbeitung zu senken, wenn ein günstigeres Angebot vorliegt.
- Die Abschaffung des medizinischen Fragebogens unter bestimmten Bedingungen hinsichtlich des geliehenen Betrags und des Alters bei Fälligkeit des Kredits, was das Risiko eines Risikozuschlags oder einer Ausschluss wegen gesundheitlicher Gründe in diesen speziellen Fällen beseitigt.
- Eine erleichterte Konkurrenz zwischen Versicherern, die die Tarife für Standardprofile nach unten drückt und Lösungen für zuvor abgelehnte Profile eröffnet.
Ein ursprünglich wegen Überschreitung des Wucherzinses abgelehnter Antrag kann somit durch den Austausch der Gruppenversicherung der Bank gegen eine kostengünstigere Versicherung kreditwürdig werden.
Verschuldung bei 35 %: Was die HCSF-Regel nicht sagt
Die Obergrenze von 35 % Verschuldung, Versicherung inklusive, bleibt 2026 die strukturierende Norm. Diese Regel des Hohen Rates für Finanzstabilität regelt nahezu alle Bankentscheidungen und erklärt einen erheblichen Teil der Ablehnungen.
Die Berechnung erscheint einfach: monatliche Kreditbelastungen geteilt durch monatliche Einnahmen, multipliziert mit hundert. In der Praxis beziehen die Banken in die Belastungen alle laufenden Kredite ein (Konsumkredite, andere Immobilien, in bestimmten Fällen Autoleasing).
Das verbleibende Einkommen als ergänzendes Kriterium
Ein Kreditnehmer mit 34 % Verschuldung und bescheidenen Einkünften kann einen Kredit abgelehnt bekommen, wenn sein verbleibendes Einkommen (Einnahmen minus feste Ausgaben) als zu niedrig erachtet wird, um die laufenden Ausgaben zu decken. Im Gegensatz dazu kann ein Profil mit hohem Einkommen, das leicht über 35 % liegt, von einer HCSF-Ausnahme profitieren, die die Banken in einer begrenzten Anzahl ihrer Anträge gewähren dürfen.
Das verbleibende Einkommen zählt ebenso viel wie die Verschuldungsquote für bescheidene Einkünfte. Zwei Anträge mit demselben Verschuldungsprozentsatz haben nicht die gleiche Solidität, wenn einer einige Hundert Euro Spielraum lässt und der andere mehr als das Doppelte.
Einkommensstabilität und Kontoführung: Die Signale, die die Bank zuerst liest
Die Rückmeldungen von Maklern im Jahr 2026 konvergieren zu einer Erkenntnis: Die Banken sind wieder etwas weniger rigide in Bezug auf die Höhe des Eigenkapitals, aber die Wachsamkeit in Bezug auf die Einkommensstabilität und das Bankmanagement bleibt hoch. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag außerhalb der Probezeit oder der Status eines Beamten bleibt der erwartete Standard.
Für Selbstständige und Freiberufler verlangen die Banken in der Regel mehrere Jahre von Jahresabschlüssen. Die Regelmäßigkeit des Umsatzes wiegt mehr als dessen absolute Höhe.
Was Ihre Kontoauszüge offenbaren
Die letzten drei bis sechs Monate der Kontoauszüge werden genau unter die Lupe genommen. Die Banken erkennen:
- Wiederholte Überziehungen, selbst geringer Beträge, die auf eine angespannte Liquiditätslage hinweisen.
- Rücklastschriften, die auf Zahlungsschwierigkeiten oder eine schlechte Antizipation der Ausgaben hinweisen können.
- Ausgaben für Glücksspiele oder Online-Wetten, die von einigen Instituten manchmal als Verhaltensrisikofaktor betrachtet werden.
- Das verbleibende Ersparnis nach Zahlung der Ausgaben, das auf die Fähigkeit hinweist, unvorhergesehene finanzielle Belastungen zu bewältigen.
Eine Eintragung im FICP (Verzeichnis der Rückzahlungsprobleme von Privatkrediten) führt nahezu immer zu einer Ablehnung. Es ist ratsam, die eigene Situation bei der Banque de France vor jeder Anfrage zu überprüfen, um eine unnötige Bearbeitung zu vermeiden.
Die Vorbereitung eines Immobilienkreditantrags dauert mehrere Monate. Die Konten zu sanieren, einen Verbraucherkredit abzuzahlen, um die Verschuldungsquote zu senken, die Kreditnehmerversicherungen dank des Gesetzes Lemoine zu vergleichen: Diese Maßnahmen verändern konkret die Variablen, die die Bank misst. Eine Ablehnung ist nicht endgültig, wenn die Kriterien, die dazu geführt haben, vor einem neuen Antrag korrigiert werden können.
